채무자 소유의 부동산 압류와 배당 순위

부동산 강제집행과 경매배당이란 경매부동산의 매각대금으로 채권자의 채권을 만족시키는 절차를 말합니다. 배당금으로 채권자들의 채권을 만족시키고도 남은 금액이 있을 경우에 이 금액은 소유자에게 지급하고, 그렇지 않은 경우에는 법률에 의하여 순위를 정하고 그 순위에 따라 배당을 하게 됩니다. 배당순위는 저당권등 담보물권과 채권은 민법, 상법, 세법, 주택임대차보호법, 상가임대차보호법, 가등기담보 등에 관한 법률 등에 따라 배당의 우선순위가 정해집니다.

경매 목적물에 투입한 필요비와 유익비, 저당권 설정등기 후에 목적 무당산의 소유권, 지상권, 전세권,대항력 있는 임차권을 취득한 제3취득자가 그 부동산의 보존, 개량을 위하여 필요비 또는 유익비를 지출한때에는 저당물의 경매 대가에서 우선 상환을 받을 수 있습니다. 필요비 또는 유익비를 제출한 제3자는 경매법원에 대하여 필요비에 관해서는 지출한비용을 유익비에 대해서는 부동산 가격이 증가한 현존액을 증명하여 상환 청구하여야 합니다.

제0순위, 경매 비용, 경매 신청서 및 부동산 임대차조사 신청서 등에 첨부한 인지대, 자격증명, 등기부등본, 공과증명서 등의 발급 비용, 경매 신청 당시의 소유자에 대위하여 상속 기타 대위등기한 경우 그 비용, 상속인이 불분명한 부동산의 상속재산 관리인 또는 특별대리인 선임시 선입 비용 및 보수, 경매 신청을 위한 여비,일당, 경매 신청 기입등기의 촉탁 비용, 집행관 집행 수수료등이 해당됩니다.

제1순위, 소액 임차보증금 중 일정액, 임차주택에 대한 경매 신청 등기 전에 주택의 인도와 주민등록을 마친 소액 임차인은보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있습니다.

특별시, 인천과역시의 경우 4천만원이하 우선변제액 1천6백만원,광역시(인천광역시제외) 보증금 3천5백만원이하 우선변제액 1천400만원, 기타지역은 보증금 3천만원이하 우선변제액 1천2백만원입니다. 또한 최종 3개월분 임금, 퇴직금, 재해보상금, 최종 3개월분 임금과 퇴직금 및 재해보상금은 사용자의 총재산에 대한 질권 또는 저당권으로 담보된 채권, 조세 ,공과금 및 다른 채권에 우선하여 변제되어야 합니다.

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제2순위, 집행목적물에 부과된 국세 및 지방세와 그 가산금(당해세), 당해세란 금융기관에서 대출을 실행하고 저당권을 설정한 부동산을 채권회수를 위해 경매 붙여 매각할 때 그 담보된 저당권보다 항상 우선하여 징수하는 조세채권이 있습니다. 이는 매각대상이 되는 당해 부동산에 대하여 부과된 조세로서 이를 줄여 당해세라고 합니다.

당해세에 대해셔는 국가예산의 원할한 확보를 목적으로 우선 징수권을 법적으로 보장한 것입니다. 현행 세법상 당해세로 인정되는 국세로는 상속세, 증여세, 및 재평가세가 있고 지방세로는 재산세, 자동차세, 종합토지세, 도시계획세 및 공동시설세가 있습니다.

제3순위, 당해세를 제외한 조세중 저당권, 전세권의 설정등기보다 앞선 국세, 지방세 이중 동시에 발생하는 조세가 있을 경우 국세와 지방세가 우선합니다. 국세와 지방세의 경우는 동순위지만 체납 처분을 받아 압류된 조세가 교부를 청구한 조세보다 우선합니다. 그외 저당권, 전세권, 담보가 등기에 의하여 담보된 채권등입니다.

제4순위, 납세 기한 후에 설정된 저당권, 전세권으로 담보된 채권이 해당되는데 저당권(가등기담보권 포함) 전세권에 의하여 담보되는 채권의 경우에는 설정등기의 선후에 우선순위가 결정되고, 임대차보증금은 확정일자와 저당권, 전세권의 등기일자의 선후에 의해 우열이 결정됩니다.

제5순위, 최종 3개월분 노임을 제외한 기타 노임채권이 경매 낙찰 후 제5순위 배당순위로 해당이 되는 채권입니다. 제6순위, 법정기일이 전세권, 저당권, 질권 설정일보다 늦은 국세, 지방세등 지방자치단체의 징수금등이 여기에 해당됩니다. 제7순위, 의료보험법, 산업재해보상보험법 및 국민연금법에 의한 보험료등 공과금등 경매낙찰 후 여기에 배당되는 배당 순위입니다.

제8순위, 일반채권, 일반적으로 배당순위는 위와 같으나 정확한 배당순위 및 배당금액은 배당표 작성이 완료된 후에야 알수 있으며, 배당이의가 있을 때는 배당이의소나 부당이득금반환의 소송을 통해 해결할 수밖에 없습니다.