전세보증금 청구 절차와 임차권등기명령 (전세사기)

계약된 전세 기간이 끝나고 전세보증금을 반환받아야 하는 사실이 마땅함에도 불구하고 전세보증금 반환이 차일피일 미뤄질 경우에는 불안 할 수 밖에 없습니다. 대부분은 임차인이 새임차인이 나타날 때까지 억울하지만 기다리는 경우가 대부분입니다. 또한 임대인이 보증금 반환을 미루거나 반환을 회피한다면 법적 절차인 전세금 반환청구 소송을 제기해야 합니다.

전세금 반환청구 소송 기간도 6개월 정도 걸리고 임대인과 임차인 사이에 감정도 상하게 되고 임차인 입장에서 혹시라도 실익이 없으면 하는 걱정이 앞서기 때문일 것입니다. 이 경우 우선 대화로 해결할 방법을 모색하고 신통치 않으면 내용증명으로 경매신청을 하겠다는 최고를 한 후, 보증금반환 소송은 최후의 수단으로 쓰는 것이 바람직합니다. 하지만 전세금을 돌려 받기 위해 노력을 했음에도 반환되지 않을 시에는 보증금반환 소송을 진행할 수 밖에 없습니다.

일반적인 보증금 반환 소송의 절차는 소장접수 - 송달 - 상대방(임대인)의 답변서 제출 - 준비서면 작성, 변론출석, 증거신청 및 조사 - 판결선고 및 확정 - 강제집행 순으로 이루어집니다. 전세금 반환청구 소송시에 입증해야 할 사실들은 임대차계약 사실과 전세금을 임대인에게 주었던 사실(계좌이체내역,영수증 등), 계약 만기의 도래를 증명할 수 있는 임대차 계약서 등 입니다.

임대차 계약서와 전세금 이체 내역, 계약 해지 및 만료 통보사실, 임차인은 임대인에게 기존계약의 연장을 원하지 않는다는 명확한 의사표시가 중요합니다. 이러한 의사표시에 대한 증빙은 기존계약을 연장하지 않겠다는 내용증명등이 될 수 있습니다. 임대계약을 연장하지 않겠다는 의사표시를 계약만료 2달전에 의사를 전달하고 임대인이 이에 대한 답변이 없을 경우 내용증명을 발송하면 됩니다.

전세금반환청구소송 절차는 법원에 소장을 제출하고 이의제기가 없을시 1~2개월이면 승소 판결을 얻고 판결문과 송달문을 받는데 최대 1개월이 걸려며 최대 3개월 정도가 소요됩니다. 그러나 전세금 반환청구소송으로 이어진 경우 대부분은 집주인에게 보증금을 빼줄 돈이 없어 다시 집주인의 집에 대한 강제집행을 신청 경매에서 잔금 납입까지 다시 8~10개월이 소요됩니다.

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적어도 전세금을 돌려받는데 1년정도는 걸리는 것으로 예상됩니다. 전세금 반환소송을 진행하고 이해당사자간 법적분쟁이 복잡하게 얽힌다면 기간은 더욱 늘어날 수 있습니다. 이러한 보증금반환 소송전 쓸 수 있는 방법으로는 민사조정이 있습니다. 민사조정은 법원에 신청서를 작성해 접수하면 1~2주일 안에 임대인과 임차인에게 조정기일이 통보됩니다.

민사조정일에 임대인과 임차인이 모두 출석해 판사 입회하에 협의가 이루어지게 됩니다. 이 때 쌍방의 주장을 충분히 수렴한 협의 내용을 바탕으로 민사조정이 성립됩니다. 이 조정안은 확정판결과 같은 효력을 갖게 되며, 집행권원의 효력이 발생됩니다. 조정성립 후 만일 임대인이 조정안에 명시한 기일까지 보증금을 지급하지 않으면 임차인은 임대인의 재산에 바로 강제집행에 들어갈 수 있습니다.

따라서 민사조정은 보증금반환 소송보다 시간도 빠르고 절차도 번거롭지 않기 때문에 보증금 반환소송을 대신할 수 있는 세입자의 대처방안으로 평가되고 있습니다. 조정의 성립 임대인이 보증금 반환을 이행하지 않거나 채무를 회피한다면 기존 금전채권과 같이 임대인의 신용조사와 재산조사를 신속히 진행하고 재산을 파악해서 강제집행을 진행하여야 합니다.

임차권 등기명령제도는 임차인이 임대인으로 부터 전세보증금을 돌려 받지 못한 채 부득이하게 이사를 하게 되면 대항력과 우선변제력이 없어지게 되므로 전세보증금을 반환 받기 어려운 상황이 됩니다. 이떄 임차인이 법원에 임차권등기를 해두면 보증금을 받지 않고 주소를 옮기더라도 보증금에 대한 우선변제권이 유지되어 전세금을 반환 받을 수 있습니다.

임차권등기명령 신청은 부동산 관할법원에 가서 임차권등기명령신청서를 작성하면 됩니다. 그리고 임차권등기 신청비용은 집주인에게 반환요청 할 수 있습니다. 신청서에 첨부하여야 할 서류는 주민등록등본, 부동산등기부등본, 전세계약서 사본, 건물 일부를 임차하였을 경우 점유부분의 건물도면, 부동산 목록 등을 제출하면 됩니다.